ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน นักวิชาการผู้ทรงคุณวุฒิสาขาบริหารอสังหาริมทรัพย์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยและมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ เปิดเผย"ประชาชาติธุรกิจ"ว่า ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 2) ที่อยู่ระหว่างปิดประกาศ 90 วัน เพื่อให้ผู้ที่มีส่วนได้เสียในพื้นที่พิจารณาเห็นชอบนั้น ยังมีปัญหาเรื่องข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินหลายประการ

โดยเฉพาะทำเล 4 เขตในฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯคือลาดกระบัง หนองจอก มีนบุรีและเขตคลองสามวา เมื่อเทียบกับผังเมืองรวมฉบับปัจจุบันแล้ว เจ้าของที่ดินและผู้ประกอบการจะได้รับผลกระทบจากต้นทุนที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น และบางจุดบางทำเลก็ไม่สามารถพัฒนาโครงการใหม่ได้

"ยิ่งเปรียบเทียบการก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยรวม เช่น หอพัก อาคารชุดและคอนโดมิเนียม ระหว่างผังใหม่กับผังเก่า ในบริเวณพื้นที่สีเหลือง (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.1-4) สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.5-7) และสีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.8-10 ) จะเห็นชัดว่า ใครก็ตามที่จะขึ้นโครงการจะได้รับผลกระทบหนัก"

ผศ.อัศวิน ยกตัวอย่างว่า เขตลาดกระบัง ซึ่งอยู่ในพื้นที่สีเหลืองนั้น เดิมจะก่อสร้างอาคารพาณิชยกรรมและอาคารที่พักอาศัยได้ทุกประเภททั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ หอพัก อาคารชุด แต่ห้ามเกิน 2,000 ตารางเมตรและห้ามสูงเกิน 23 เมตร โดยสร้างได้ในพื้นที่ไม่เกิน 10 เท่าของที่ดินและอยู่ริมเขตทางสาธารณะที่กว้างเกินกว่า 6 เมตรได้

แต่ร่างผังเมืองรวมฉบับปี 2547 ที่จะประกาศใช้ในเดือนกรกฎาคมนี้ กำหนดให้พื้นที่สีเหลือง ย.2 คือ บริเวณฝั่งตะวันตกของถนนร่มเกล้าเกือบทั้งหมด สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเท่านั้น และต้องมีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตรและห้ามสูงเกิน 12 เมตร โดยห้ามสร้างทาวน์เฮาส์ ตึกแถว หอพักและอาคารชุด

"ถ้าเป็นการสร้างอาคารประเภทอื่น ก็สร้างได้ไม่เกิน 10% ของที่ดินแต่ละบริเวณ พื้นที่รวมทุกชั้นก็ไม่เกินหนึ่งเท่าของที่ดินที่มีอยู่และต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30% ใครที่มีที่ดินแปลงย่อยก็ต้องไม่น้อยกว่า 50 ตารางวาที่จะสร้างได้ โดยต้องมีที่ว่างรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร ห้ามสูงเกิน 12 เมตร เป็นต้น"

สำหรับการสร้างสำนักงานหรือสโมสรโครงการจัดสรร ก็ห้ามสร้างเกิน 2,000 ตารางเมตรและห้ามสูงเกิน 23 เมตร ถ้าเป็นประเภทพาณิชยกรรมประเภทตลาดไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร ก็ต้องอยู่ริมถนนกว้างเกินกว่า 18 เมตร ส่วนโรงแรม โรงหนัง ศูนย์ประชุม คลังสินค้า สถานบริการหมดสิทธิ์เกิด

"ที่น่าสนใจและต้องศึกษาละเอียดคือพื้นที่สีเหลือย.3 บริเวณริมถนนฉลองกรุงทั้ง 2 ฝั่งในพ้นที่ติดกับนิคมและริม 2 ฝั่งถนนคลองหลวงแพ่ง ช่วง 1,300 เมตรจากคลองลำปลาทิวไปถึงคลองจระเข้น้อยก็ถูกจำกัดด้านการพัฒนาเหมือนกันแต่เข้มงวดกว่ามาก"

โดยเฉพาะการสร้างหอพัก อาคารชุด คอนโดมิเนียม ที่ไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่ (พื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร) ต้องตั้งอยู่ในพื้นที่ดินที่อยู่ริมทางสาธารณะที่กว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตรเท่านั้น

"ถ้าเป็นทาวนเฮาส์หรือตึกแถว 3 ชั้นครึ่ง พื้นที่ใช้สอยรวม 168 ตารางเมตร เดิมใช้ที่ดินแค่ 17 ตารางวาก็ทำได้แล้ว ส่วนตึกแถวก็ 14 ตารางวา แต่ถ้าผังเมืองใหม่กำหนดว่า ต้องใช้ที่ดินต่อห้องถึง 28 ตารางวา ประชาชนที่คิดจะซื้อบ้านทำเลนี้ก็ต้องใช้เงินซื้อมากขึ้น ในเมื่อบ้านใหม่รัฐวางข้อกำหนดค่อนข้างเยอะ ทั้ง FAR (พื้นที่รวมของอาคารต่อพื้นที่ที่ดิน) และ OSR (พื้นที่ว่างต่อพื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม) ผลกระทบก็ตกอยู่ที่ผู้ที่จะพัฒนาใหม่และกลุ่มคนซื้อบ้าน"

ผศ.อัศวิน เปิดเผยว่า ในทุกๆพื้นที่สีของผังเมืองใหม่ ทั้งสีเหลือง สีส้ม สีแดง สีเขียวทแยง สีม่วง สีเม็ดมะปรางและสีน้ำเงิน ต่างมีข้อกำหนดที่แตกต่างกันออกไป เป็นรายละเอียดที่ต้องคำนวณให้เห็นภาพ เพราะประชาชนจะรู้แค่ภาพรวมๆเท่านั้น ผลสรุปจะออกมายังไงคงต้องรอการประชาพิจารณ์ของกลุ่มคนในท้องที่ก่อน

อนึ่ง เมื่อวันที่ 31 มกราคม 2547 คณะทำงานพิจารณาแก้ไขผังเมืองรวมในการใช้ที่ดินด้านฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ ได้จัดประชุมร่วมกับประชาชนที่เป็นเจ้าของที่ดินและผู้มีส่วนได้เสียไปแล้วในเขตหนองจอก และในวันที่ 7 กุมภาพันธ์นี้จะมีจัดประชุมต่อเนื่องในเขตลาดกระบัง ที่โรงเรียนพรตพิทยพยัต

ส่วนอีก 2 เขต มีนบุรีและคลองสามวา จะจัดประชาพิจารณ์ในวันที่ 14 กุมภาพันธ์ที่จะถึงนี้ ณ มหาวิทยาลัยเทคนิคกาญจนภิเษก เพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียรับรู้ข้อกำหนดและแสดงความคิดเห็นต่อร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ตามขั้นตอน โดย กทม.ปิดประกาศ 90 วันตั้งแต่ 24 ธันวาคม 2546 -22 มีนาคม 2547 ผู้มีส่วนได้เสียสามารถยื่นคำร้องให้แก้ไขได้ตามความเหมาะสม