การสร้างเมืองใหม่เพื่อทำให้กรุงเทพฯหลวม โดยรัฐบาลนี้ได้ชี้ทำเลเมืองใหม่ไปที่นครนายก บอกว่าจะพัฒนานครนายกให้เป็นเมืองใหม่เชิงบูรณาการ

ทามะนิวทาวน์ชานกรุงโตเกียวถูกใช้เป็นต้นแบบ รัฐบาลนี้นำของดีจากญี่ปุ่นมาประยุกต์ใช้ให้เกิดประโยชน์ในเมืองไทยให้เห็นกันเป็นระยะๆ จากโอท็อป หรือหนึ่งตำบลหนึ่งผลิตภัณฑ์ ที่แปรผันให้หลายคนกลายเป็นเศรษฐี มาถึงเมืองใหม่หรือนิวทาวน์ เหล่านี้ล้วนมีต้นแบบมาจากแดนปลาดิบทั้งนั้น

ญี่ปุ่นเคยถูกกล่าวหาว่าเป็นนักลอกเลียนแบบ มาวันนี้กลับเป็นต้นแบบให้คนอื่นลอกเลียนซะแล้ว!

ผลจากราคาที่ดินในกรุงโตเกียวทะยานสูงขึ้นในราวๆ ปี พ.ศ.2503 ทำให้การหาที่อยู่อาศัยในกรุงเป็นไปด้วยความยากลำบาก แหล่งที่อยู่อาศัยย่านชานกรุงที่มีราคาที่ดินถูกกว่าจึงผุดขึ้นเพื่อสนองตอบความต้องการของประชากรที่เพิ่มมากขึ้น แหล่งที่อยู่อาศัยเหล่านี้เกิดขึ้นอย่างไม่มีระเบียบ ทำให้เกิดปัญหาต่างๆ นานา ไม่ว่าจะเป็นมลพิษ รถติด และระบบสาธารณูปโภคไม่เพียงพอ

เพื่อแก้และป้องกันปัญหาเหล่านี้ โครงการพัฒนาทามะนิวทาวน์จึงเกิดขึ้นในปี พ.ศ.2508 เพื่อสร้างแหล่งที่อยู่อาศัยโดยมีสภาพแวดล้อมที่ดี และมีสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานครบครัน

ความสำเร็จของทามะนิวทาวน์ทำให้เกิดเมืองใหม่อื่นขึ้นในญี่ปุ่นอีกหลายแห่ง ทั้งในชานกรุงโตเกียว และชานเมืองหลักในภูมิภาคอีกหลายเมือง

จุดเด่นที่ถือได้ว่าเป็นเอกลักษณ์ของเมืองใหม่เหล่านี้ก็คือ มีการพัฒนาควบคู่ไปกับทางรถไฟที่เรียกกันว่า การพัฒนาเมืองกับทางรถไฟเชิงบูรณาการ(Integrated Urban and Railway Development)

ทำไมต้องพัฒนาเมืองใหม่ควบคู่กับทางรถไฟ?

ก็เพราะว่า คนในเมืองใหม่ยังต้องอาศัยแหล่งทำงานในกรุง เขาต้องมุ่งหน้าสู่ตัวเมืองเพื่อทำงานในตอนเช้าตรู่ หากต้องเดินทางด้วยรถยนต์หลายคนไปทำงานไม่ทันแน่ เพราะรถติดวินาศสันตะโรไม่น้อยหน้ากรุงเทพฯ ของเราเช่นเดียวกัน

การมีทางรถไฟเชื่อมโยงถึงเมืองใหม่ทำให้เมืองใหม่มีมูลค่าเพิ่ม นับว่าเป็นแรงจูงใจให้ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยตัดสินใจเลือก เพราะเขามั่นใจว่าจะสามารถเดินทางไปทำงานได้ทันเวลาแน่

รถไฟจึงเป็นองค์ประกอบสำคัญของเมืองใหม่ที่นักพัฒนาที่ดินถวิลหาในส่วนของผู้ประกอบการรถไฟนั้น การมีเส้นทางเชื่อมโยงกับเมืองใหม่ย่อมมีจำนวนผู้โดยสารเป็นหลักประกัน

ดังนั้น การพัฒนาเมืองใหม่ควบคู่กับทางรถไฟจึงเป็นการเกื้อกูลซึ่งกันและกัน ทุกฝ่ายได้ประโยชน์ ทั้งนักพัฒนาที่ดิน ผู้อยู่อาศัยในเมืองใหม่ และผู้ประกอบการรถไฟ

ญี่ปุ่นมีกลยุทธ์สำคัญที่ทำให้การพัฒนาเมืองใหม่ควบคู่กับทางรถไฟสำเร็จได้อย่างมีประสิทธิภาพ นั่นก็คือ การจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง(Land Readjustment) ซึ่งต่างจากการเวนคืนที่ดิน

การเวนคืนที่ดินเพื่อพัฒนาเมืองใหม่ หรือก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ เช่น ถนนหรือทางรถไฟ มักไม่ได้รับความร่วมมือจากเจ้าของที่ดิน เนื่องจากผู้ที่ถูกเวนคืนต้องย้ายไปหาที่อยู่ใหม่ เพราะที่ดินถูกเวนคืนไปหมด หรือในบางกรณีมีเหลืออยู่บ้างแต่ไม่เหมาะสมที่จะอยู่อาศัย ส่วนผู้ที่ไม่ถูกเวนคืนจะได้รับผลประโยชน์เพราะราคาที่ดินสูงขึ้นเนื่องจากอยู่ใกล้กับถนนหรือทางรถไฟ

การเวนคืนที่ดินจึงเป็นวิธีการที่ทำให้เกิดความไม่เป็นธรรมต่อเจ้าของที่ดิน เพราะมีทั้งผู้ที่ได้และเสียประโยชน์

แต่การจัดรูปที่ดินเป็นวิธีการที่ทำให้เจ้าของที่ดินทุกคนได้ประโยชน์อย่างเป็นธรรม อีกทั้งยังสามารถป้องกันกว้านซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไรก่อนโครงการจะเกิดขึ้นได้อีกด้วย

การจัดรูปที่ดินเป็นวิธีการทำให้เจ้าของที่ดินสามารถอาศัยอยู่ในบริเวณที่ดินเดิมได้ โดยมีการจัดแบ่งแปลงใหม่ให้มีรูปร่างที่เหมาะสม ไม่เป็นเสี้ยว ไม่เป็นชายธง ไม่เป็นพื้นที่ตาบอด มีถนน ระบบ ระบายน้ำ สวนสาธารณะ และระบบสาธารณูปโภคอื่นที่จำเป็นอย่างเพียงพอตามมาตรฐาน เจ้าของที่ดินทุกคนจะต้องสละที่ดินส่วนหนึ่งตามหลักเกณฑ์ที่ตั้งไว้เพื่อใช้เป็นพื้นที่ส่วนกลางสำหรับระบบสาธารณูปโภค และอีกส่วนหนึ่งสำหรับแบ่งขาย

เงินที่ได้จากการขายที่ดินจะนำไปใช้ในการจัดหาระบบสาธารณูปโภค โดยภาครัฐจะให้เงินช่วยเหลือด้วย หากมีเงินเหลือก็แบ่งให้เจ้าของที่ดินตามสัดส่วนที่ดินที่เสียสละให้

วิธีการจัดรูปที่ดินกำเนิดมาจากประเทศเยอรมนี ญี่ปุ่นประยุกต์ใช้วิธีการนี้มาประมาณ 100 ปี แล้ว วิธีการนี้ยังมีใช้กันอย่างแพร่หลายในเกาหลีใต้อีกด้วย

กลับมาที่เมืองไทย การขยายตัวอย่างรวดเร็วของกรุงเทพฯ มีลักษณะไม่แตกต่างจากกรุงโตเกียว เมื่อความต้องการแหล่งที่อยู่อาศัยมีมาก ทำให้ราคาที่ดินในตัวเมืองแพงขึ้น หมู่บ้านจัดสรรชานเมืองที่มีราคาที่ดินถูกกว่าจึงผุดขึ้นไปทั่ว นักพัฒนาที่ดินพยายามมองหาพื้นที่ที่อยู่ใกล้ถนนเพื่อความสะดวกในการเดินทาง ทำให้เกิดการพัฒนาตามยถากรรมสองข้างทางถนน ก่อให้เกิดหลากหลายปัญหา

การพัฒนาเมืองใหม่ให้น่าอยู่เป็นระเบียบพร้อมด้วยสิ่งแวดล้อมที่ดี เป็นหนทางที่จะแก้ปัญหาที่เกิดจากการพัฒนาตามยถากรรมได้

เมืองใหม่ในรูปแบบที่ว่านั้น จำเป็นต้องอาศัยรถไฟ!

ถึงเวลาแล้วที่การพัฒนาเมืองของเราต้องเปลี่ยนจากการอาศัยระบบถนนเป็นหลัก เป็นระบบรถไฟเป็นหลัก

เพราะระบบรถไฟจะสามารถแก้ปัญหาจราจรอย่างยั่งยืนได้

เส้นทางรถไฟจากกรุงเทพฯ มี 4 สาย คือ สายเหนือ(สู่อยุธยา) สายตะวันออก(สู่ฉะเชิงเทรา) สายตะวันตกเฉียงใต้ หรือสายแม่กลอง(สู่สมุทรสงคราม) และสายใต้(สู่นครปฐม) พื้นที่สองข้างทางรถไฟทั้งสี่สายหลายแห่งสามารถพัฒนาให้เป็นเมืองใหม่ได้ เป็นเมืองใหม่ที่มีทางรถไฟเป็นระบบขนส่งหลัก โดยสามารถเดินทางเข้าสู่ตัวเมืองได้ภายใน 1 ชั่วโมง (ระยะทางไม่เกิน 50 กิโลเมตร)

ทั้งนี้จะต้องปรับปรุงทางรถไฟให้ดีขึ้น โดยแก้ปัญหาจุดตัดกับถนน และสร้างทางรถไฟทางคู่

ครับ! เมืองใหม่ชานเมืองยังมีได้อีกหลายแห่ง แต่จะพัฒนาเมืองใหม่ให้สำเร็จได้นั้นจะต้องมีกฎหมายที่เอื้อต่อการพัฒนารองรับ นั่นก็คือ กฎหมายการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง

เรื่องนี้ต้องขอฝากให้รัฐบาลให้เร่งผลัดกันกฎหมายนี้ออกมาใช้โดยเร็ว!