กลุ่มทุน-นักเก็งกำไรเมืองใหม่บ้านนาป่วน ผังเมืองเข็น พ.ร.ฎ.สกัดมีผลย้อนหลัง ใครซื้อ-ขายเปลี่ยนมือที่ดิน-สร้างอาคาร-โรงงานดักหวังโก่งค่าเวนคืน ตั้งแต่ปี 2546 เป็นต้นไป อาจโดนแจ๊กพอต ถูกรัฐเวนคืน ในราคาซื้อ-ขายเดิมหรือราคาประเมิน พื้นที่ต่อเนื่องรอบโครงการถูกหวย โดยเฉพาะเส้นทางรังสิต-นครนายกได้ อานิสงส์มีศักยภาพการพัฒนาเพิ่มขึ้นไปด้วย จัดสรร-รับเหมา ส้มหล่นรับงานยาว สร้างบ้าน-อาคารชุดนับแสนหน่วย ยังมีสาธารณูปโภค-สาธารณูปการ ทางด่วน มอเตอร์เวย์ รถไฟความเร็วสูง เชื่อมโครงข่ายคมนาคมจากกทม. เมืองใหม่บ้านนาแค่ 1 ชั่วโมง

ตามที่หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ได้เสนอข่าวเมืองใหม่บ้านนาโดน "น็อก" รัฐสั่งที่ดิน "ห้ามซื้อขาย" ได้ตีพิมพ์ในฉบับที่ 1,839 วันที่ 28 กัน-ยายน-1 ตุลาคม 2546 และข่าวอิน ไซเดอร์เมืองใหม่บ้านนาปั่นที่ดินรอบนอกพุ่ง 5 เท่า ตีพิมพ์ฉบับที่ 1,841 วันที่ 5-8 ตุลาคม 2546 ที่ผ่านมาแล้ว นั้น ในที่สุดพ.ต.ท.ดร.ทักษิณ ชินวัตร นายกรัฐมนตรี ก็ออกมายืนยันแล้วว่าจะสร้างเมืองใหม่ที่ จ.นครนายก โดยจะเริ่มดำเนินการในปี 2547 นี้

เกี่ยวกับเรื่องนี้ แหล่งข่าวจากกรมโยธาธิการและผังเมือง เปิดเผย กับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ขณะนี้กรมอยู่ระหว่างการออกร่างพระราชกฤษฎีกา (พ.ร.ฎ.) กำหนดเขตสำรวจเพื่อการวางผังเฉพาะ โครงการเมืองใหม่จังหวัดนครนายก พ.ศ. ... ทั้งนี้เพื่อควบคุมการซื้อ-ขายเปลี่ยนมือจากเจ้าของที่ดินเดิม และกลุ่มนายทุนที่เข้ามากว้านซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร ในพื้นที่โครงการเมืองใหม่ดังกล่าว ตลอดจนการก่อสร้างอาคาร โรงงานอุตสาห-กรรมในพื้นที่ดังกล่าว ซึ่งพ.ร.ฎ.ดังกล่าวจะสามารถให้ชะลอห้ามก่อสร้างไว้ก่อนได้ โดยพ.ร.ฎ.ดังกล่าวจะมีบทเฉพาะกาลให้มีผลย้อนหลังสำหรับการซื้อ-ขายเปลี่ยนมือ หรือการก่อสร้างอาคารในพื้นที่ดังกล่าวนับตั้งแต่ปี 2546 เป็นต้นไป จะถูกเวนคืนที่ดินหรือถูกซื้อคืนในราคาซื้อ-ขายเดิมหรือตามราคาประเมินเพื่อการเวนคืนที่ดิน อาทิ ซื้อที่ดินไร่ละ 200,000 บาท แต่ราคาประเมินราคาไร่ละ 120,000 บาท ผู้ที่ซื้อมาก็จะขาดทุน ซึ่งไม่มีประโยชน์อะไรที่จะเข้าไปซื้อที่ดินดักไว้เพื่อเก็งกำไร นอกจากนี้จะออกหลักเกณฑ์ห้ามก่อสร้างอาคารตามที่กฎหมายผังเมืองกำหนด เพื่อควบคุมการก่อสร้างอาคารในพื้นที่ดังกล่าว เพื่อป้องกันการเข้าไปทำประโยชน์และต้องถูกเวนคืนภายหลัง ฯลฯ แหล่งข่าวกล่าวต่อไปว่า โครงการเมืองใหม่จังหวัดนครนายก จะครอบคลุมพื้นที่ 3 อำเภอ ได้แก่ อำเภอบ้านนา อำเภอองครักษ์ และพื้นที่บางส่วนของอำเภอวิหารแดง จังหวัดสระบุรี เนื้อที่ประมาณ 150,000 ไร่มูลค่า ประมาณ 100,000 ล้านบาท แต่กรอบของพื้นที่ที่จะพัฒนาเมืองใหม่จริงๆ น่าจะอยู่ที่ประมาณ 40,000-50,000 ไร่ ส่วนที่เหลือจะเน้นพื้นที่สีเขียวหรือพื้นที่เกษตรกรรม พื้นที่โล่ง โดยจะกำหนดให้เป็นเมืองไฮเทค ระบบสายไฟฟ้าลงใต้ดินทั้งหมด ศูนย์การทางการเงิน มีการวางผังแบ่งโซนการใช้ประโยชน์ที่ดิน อาทิ โซนที่อยู่อาศัย ซึ่งจะพัฒนาทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูง โซนพาณิชยกรรม โซนส่วนราชการ โซนแหล่งงาน โซนอุตสาหกรรม โซนการศึกษา

และพระราชวังของพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัว ฯลฯ โดย การได้มาของที่ดินจะใช้วิธีออกพ.ร.ฎ.เวนคืนเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินที่จำเป็น การจัดรูปที่ดิน การให้ประชาชนเจ้าของที่ดินมีส่วนร่วม การซื้อที่ดินด้วยการออกพันธบัตร ฯลฯ สำหรับเงินลงทุนไม่น่าจะมีปัญหาอะไร เพราะจะใช้วิธีให้เอกชนทั้งไทยและต่างประเทศเข้ามาลงทุนทั้งหมดโดยการสัมปทาน ซึ่งไม่ใช้เงินรัฐบาลทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นระบบขนส่งมวลชนภายในเมือง ที่อยู่อาศัย ประปา ไฟฟ้า ฯลฯ โดยมีบรรษัทพัฒนาเมืองทำหน้าที่บริหารจัดการทั้งหมด ส่วนรูปแบบการปกครองท้องถิ่นจะเป็นรูปแบบพิเศษเหมือนเมืองพัทยา ฯลฯ

ที่อยู่อาศัยจะพัฒนาทั้งแนวราบและแนวสูงที่เน้นคุณภาพชีวิตมากขึ้น อาทิ บ้านดี่ยวขนาด 100 ตารางวาขึ้นไป คัสเตอร์เฮ้าส์ขนาด 50 ตารางวา ราคาต่ำกว่าภาคเอกชนกำหนด และสำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยมอบหมายให้การเคหะแห่งชาติ(กคช.)ดำเนินการ รวมประมาณ 100,000 หน่วยรองรับคนประมาณ 200,000 คน ภายใน 6 ปี คาดว่าจะเริ่มดำเนินการได้ในปี 2547

ดร.คำรบลักขิ์ สุรัสวดี ผู้อำนวยการสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) เปิดเผยว่า สนข.เตรียมแผนที่จะก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมเชื่อมโครงการเมืองใหม่ ได้แก่ ทางด่วนเชื่อมรามอินทราอาจณรงค์-นครนายก ระยะทาง 60 กิโลเมตร และเชื่อมนครราชสีมา รวมระยะทาง 130 กิโลเมตร ขยายถนนบางนา-ตราด ทะลุออกมอเตอร์เวย์ เชื่อมสนามบินสุวรรณภูมิ ทางรถไฟสายเก่าเลียบคลอง19-บ้านภาชี รถไฟความเร็วสูงเชื่อมระหว่างกทม.-นครนายก โดยใช้เวลาเดินทาง 1ชั่วโมง

นายภูมิสัน เลิศโรจน์จรรยา นายกสมาคมอุตสาหกรรมก่อสร้างไทย กล่าวว่า ที่รัฐบาลต้องการจะผลักดันเมืองใหม่ให้เกิดขึ้นในปี 2547 นั้นรัฐบาลควรจะก่อตั้งกระทรวงการก่อสร้าง หรือตั้งในรูปของคณะกรรมการนโยบายการก่อสร้างแห่งชาติขึ้นมา เพื่อวางกรอบทิศทางความร่วมมือว่าจะต้องดำเนินการอย่างไร พร้อมกับตั้งส่วนงานที่เกี่ยวข้องกับการใช้งบประมาณการก่อสร้าง ว่าจะต้องใช้งบประมาณเท่าใด เพื่อต้องการให้เกิดความโปร่งใส และงานก่อสร้างไม่ล่าช้าเหมือนงานก่อสร้างสนามบินสุวรรณภูมิ ด้านนางพรทิพย์ ธนศรีวนิชชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไทยวัฒน์วิศวการทาง จำกัด กล่าวถึงการเข้าไปรับเหมาก่อสร้างในโครงการเมืองใหม่ จ.นครนายก ว่า รัฐบาลคงจะต้องศึกษาก่อนว่าพื้นที่ส่วนใดจะเริ่มทำการก่อสร้างก่อน จากนั้นจะต้องจ้างบริษัทที่ปรึกษาศึกษาถึงรายละเอียดงานก่อสร้างก่อนที่จะเปิดประมูลหากลุ่มผู้รับเหมา ซึ่งคาดว่าจะต้องใช้ผู้รับเหมาหลายราย เนื่องจากงานก่อสร้างจะมีหลายส่วน ทั้งอาคารที่อยู่อาศัย ระบบสาธารณูปโภค รวมถนนถึงที่เชื่อมต่อเข้าสู่ จ.นครนายก

แหล่งข่าวจากที่ทำการอำเภอบ้านนา จ.นครนายก กล่าวว่า รัฐบาลมีความกังวลว่าจะมีการเก็งกำไรที่ดินมในพื้นที่สร้างเมืองใหม่ จึงออกมาย้ำมาตรการที่จะดัดหลังอยู่ตลอดเวลา แต่สภาพความเคลื่อนไหวของการซื้อขายที่ดินในอ.บ้านนาเพื่อต้องการเก็งกำไรในการก่อสร้างเมืองใหม่นั้นยังไม่มี ชาวบ้านบางส่วนยังซื้อขายที่ดินได้เป็นปกติ ซึ่งคงจะต้องใช้ระยะอีกระยะหนึ่งหากรัฐบาลมีการกำหนดจุดก่อสร้างที่ชัดเจน การซื้อขายเปลี่ยนมืออาจจะมีมากขึ้น

นายสมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี กรุ๊ป จำกัด กล่าวให้ความเห็นในเรื่องของการพัฒนาเมืองใหม่ที่จังหวัดนครนายก ว่า หากกำหนดออกมาเป็นรูปธรรมจริงก็จะส่งผลดีต่อการพัฒนาพื้นที่บริเวณโดยรอบในอนาคต หรือแม้แต่ในส่วนของเมืองใหม่เองก็ตาม แต่ทางภาครัฐก็ต้องรีบกำหนดรายละเอียดออกมา คือ มีการวางผังให้เป็นภาพใหญ่ว่าอะไรจะอยู่ตรงไหน เพราะเท่าที่ทราบก็จะมีส่วนของที่ทำงาน ศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัย การบริการ เป็นต้น และหากการให้ภาคเอกชนเข้าไปลงทุนโดยรัฐบาลเป็นผู้กำหนดตำแหน่งให้ ตรงส่วนนี้ค่อนข่างจะเห็นด้วยเพราะเมืองจะเป็นระเบียบมากขึ้น แต่ถ้าถามว่าภาคเอกชนจะเข้าไปพัฒนาหรือไม่ ตรงนี้ต้องมาดูว่าตลาดของที่อยู่อาศัยชัดเจนแค่ไหน ถ้าตลาดดี เอกชนเข้าไปพัฒนาโครงการแล้วมีกลุ่มลูกค้า มีความต้องการอยู่จริง ก็คงจะมีหลายรายที่สนใจจะเข้าไปพัฒนาตรงส่วนนั้น ด้านพื้นที่โดยรอบของเมืองใหม่นั้นเชื่อว่าจะมีศักยภาพมากขึ้น ซึ่งจะรวมทั้งบริเวณถนนรังสิตนครนายกตั้งแต่ คลอง 1 เป็นต้นไปด้วย ที่จะได้รับการพัฒนาให้ดีและเร็วขึ้น ถือเป็นการได้รับอานิสงค์จากการสร้างเมืองใหม่ แต่ต้องขึ้นอยู่กับการเชื่อมเมืองใหม่กับเมืองเก่าเข้าด้วยกันว่าจะทำได้ดีแค่ไหน สิ่งที่น่าเป็นห่วงตอนนี้ก็คือ รัฐบาลจะกำหนดเขตการพัฒนาเมืองใหม่และบริเวณโดยรอบได้ดีหรือไม่ ส่วนเรื่องของการออกกฎหมายที่บทเฉพาะกาลให้เวนคืน หรือซื้อคืนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบริเวณโดยรอบที่มีการซื้อ-ขายกันตั้งแต่มกราคมปี 2546 เป็นต้นมานั้น เป็นเรื่องที่ดี เพราะการพัฒนาเมืองกับสิ่งแวดล้อมรอบข้างต้องพัฒนาไปพร้อมๆ กัน หากมีใครเข้าไปพัฒนาก่อนแล้วพัฒนาเป็นโรงงานก็คงไปด้วยกันไม่ได้กับการพัฒนาเมือง หรือถ้ารัฐบาลเกิดกำหนดโดยรอบให้เป็นพื้นที่สีเขียว ใครเข้าไปพัฒนาก่อนก็เป็นเรื่องที่ไม่ถูกต้อง นอกจากนี้บทเฉพาะกาลดังกล่าวยังช่วยไม่ให้มีการปั่นราคาที่ดินในบริเวณนั้นด้วย ด้านนายปราโมทย์ เจษฎาวรางกูล ผู้อำนวยการสำนักกรรมการ บริษัท วังทอง กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า การพัฒนาเมืองใหม่จะส่งผลให้การแข่งขันพัฒนาโครงการจัดสรรในย่านใกล้เคียงคึกคักมากขึ้น และถือเป็นเรื่องที่ดีเพราะจะเป็นการพัฒนาพื้นที่ภูมิภาคให้ความเจริญเข้าถึง ซึ่งถ้ามีนโยบายให้ภาคเอกชนเข้าไปพัฒนาโครงการก็น่าสนใจ เพราะรัฐบาลเข้าไปจัดทำระบบสาธารณูปโภค ส่วนภาคเอกชนก็เข้าไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ส่วนเรื่องการปรับราคาที่ดินคงมีไม่มากนัก เพราะอย่างไรเอกชนก็ไม่สามารถซื้อที่ดินในราคาที่สูงได้เนื่อง เพราะต้องมาแข่งกับรายอื่นในเรื่องของราคาบ้านด้วย ฉะนั้นราคาที่ดินสูงจะทำให้ราคาบ้านสูง การแข่งขันก็ทำได้ยาก

สำหรับการขึ้นราคาบ้านเพื่อสอดรับกับความต้องการที่น่าจะมีมากขึ้น คงมีไม่มาก คือ อาจจะมีบางรายที่ปรับขึ้น แต่ก็เป็นส่วนน้อย คิดว่าเมืองใหม่คงไม่มีผลต่อการขึ้นราคามากเท่ากับเรื่องของมาตรการทางภาษีแน่นอน